北京樓市2016年度各項榜單己經塵埃落定。頻頻在朋友圈轉發(fā)榜單的攸克君，近日卻遇到一個較真的圈外朋友提問：“看了你轉發(fā)的榜單，滿眼都是豪宅。未來的改善置業(yè)需求該怎么辦？”

 

這是一個非常有代表性的問題。處于豪宅客群與剛需客群之間的改善客群，因為居住人口增加，小孩讀書等各種原因，需要改善現(xiàn)有的居住條件。但在北京樓市豪宅化的背景下，改善客群越來越成為上下兩難的尷尬“夾層”。

 

一方面，大多數(shù)改善客的資金有限，買不起豪宅項目；另一方面，剛需可以選擇租房、保障性住房、城區(qū)內小面積二手房、北京遠郊或是環(huán)京置業(yè)，但改善置業(yè)主要是因為家庭的成長周期發(fā)生變化，也有某種剛性訴求，很難大幅降低標準，可選擇的空間還沒有剛需多。比如，希望以北京小兩居換三居，是非常典型的初次改善置業(yè)，考慮環(huán)京置業(yè)的可能性就非常小。

 

雖然改善置業(yè)的選擇難度在增大，但是2017年正迎來一個很好的窗口期。在這里，攸克君把對朋友說的幾點建議與大家分享。

 

第一、改善置業(yè)或迎最后窗口期，該出手時就出手

 

剛需置業(yè)客群，大多是框定了購房預算，根據(jù)市場情況選擇買得起的房子。豪宅客群往往是框定了要買什么樣的房子，預算的彈性相對較大。而很多的改善置業(yè)客戶，對購房預算、面積等購房要求，兩方面都框定得比較死。如果房價上漲，容易導致手頭資金出現(xiàn)缺口；如果為了避免資金缺口，過多降低購房要求，就失去了改善的意義。所以改善置業(yè)對房價變化的敏感程度十分高。

 

而從中央經濟工作會議到北京市政府，從“房子是用來住的，不是用來炒的”到“要確保明年北京房價環(huán)比不增長”，當前的政策面已給樓市定下房價穩(wěn)定的基調。改善客群不用因為擔心短期漲價而匆忙決策，能更加從容地進行選擇。

 

另一個原因則容易被忽略。2016年北京成交15宗含住宅用地，其中只有38.9萬平方米純商品房住宅。去年最后幾個月雖然成交了幾宗商品房住宅用地，但全部保障房、持有化。如果按照北京現(xiàn)有土地政策，未來北京樓市的供應格局很可能是高端市場、剛需市場（保障房和租賃房）兩頭大，中間的改善市場小。2017年則是受現(xiàn)有土地政策影響最小，供應相對最均衡的一年。

 

第二，五環(huán)線+區(qū)域利好，圈定性價比最高的改善置業(yè)區(qū)域如今的北京，城六區(qū)已經全面豪宅化，即使是五環(huán)，也都已遍布著6萬+、8萬+的項目，讓很多改善置業(yè)者望而生嘆。但是，如果身為改善置業(yè)的你，決定在當下買房。無論從交通便利性還是居住舒適性，攸克君建議，還是盡量選擇五環(huán)別出六環(huán)。

 

以此為目標，搜索北京樓市五環(huán)地圖。位于地圖上的，是緊鄰城六區(qū)的房山、門頭溝、昌平、順義、通州、大興等六個區(qū)。雖然這六個區(qū)都有著改善置業(yè)的機會，但如果細細梳理2016年北京在售項目，會發(fā)現(xiàn)改善置業(yè)的選擇也有限。順義區(qū)在五環(huán)的房價已被中央別墅區(qū)托高；大興成為了豪宅別墅的新興之地；通州區(qū)在面臨北京和本區(qū)的雙重限購背景下，已有多個項目價格突破5萬；門頭溝的新盤成交價更是逼近6萬；昌平的萬科翡翠公園2016年成交均價已經接近63000元，而且昌平眾多的別墅項目，并非改善客群的選擇目標。

 

從房價角度來說，房山還是一個巨大的價值洼地，對改善置業(yè)擁有十分合適的性價比。在北京16個區(qū)中，房山2016年的成交均價僅高于延慶、密云、懷柔、平谷四個遠郊區(qū)。對比區(qū)域發(fā)展前景，價值洼地屬性明顯。

 

來自房山區(qū)第八屆人大一次會議的最新消息顯示，2017年房山將爭取啟動新機場聯(lián)絡線，確保軌道交通燕房線投入運營；力爭新引入1至2所三甲醫(yī)院，加快武警總醫(yī)院建設；青龍湖森林公園二期、琉璃河濕地公園即將建成；北京工商大學到良鄉(xiāng)大學城的整體搬遷工作也即將完成；并計劃擴建北師大燕化附中，完成北理工附屬中學建設。

 

京津冀、新機場，一個發(fā)展利好都沒拉下；生態(tài)、教育、醫(yī)療，與宜居關系最密切的環(huán)境都在持續(xù)改善。房山，正在成為改善置業(yè)的宜居地和聚集地。

 

第三，新年改善置業(yè)第一槍：居房山選天恒

 

春節(jié)之前樓市冷清、入市項目少，已成慣例。沒想到的是，一個全新的改善置業(yè)項目成為淡季的一大亮點。

 

位于房山良鄉(xiāng)大學城板塊的天恒?水岸壹號，己經全面發(fā)售。首期推出的122～138㎡三居、四居水岸洋房，針對的正是典型的改善置業(yè)需求。另外，該項目的限價商品房部分也引發(fā)了購買熱潮，累計認購達943套，金額約8.5億元。

 

天恒?水岸壹號緊鄰被譽為“第二條昆玉河”的18公里北京“醉美水岸”——刺猬河水岸。近年來，政府投入了2.2億元巨資，對這條古稱“福祿水”的原生態(tài)河進行環(huán)境改造，將刺猬河水岸打造成具有原生態(tài)屬性的稀缺之地。讓項目擁有了北京樓盤稀缺的水岸生態(tài)環(huán)境。

 

不過，讓攸克君最感興趣的，是該項目的開發(fā)商天恒集團，在房山市政規(guī)劃、基建設施和商業(yè)配套最為完善和成熟的良鄉(xiāng)、長陽、高教園區(qū)、中央休閑購物區(qū)等區(qū)域，形成了天恒樂活城、天恒?樂DO、天恒?樂墅、天恒?摩墅、天恒?水岸壹號、天恒?閻村D04和天恒?閻村D05七盤聯(lián)動的格局。

 

在北京，同一企業(yè)同一區(qū)域同時在售的項目達到7個的，至少攸克君還沒發(fā)現(xiàn)另一家。更重要的是，天恒這7個項目都聚焦于改善需求，包括不同家庭結構、不同年齡階段的改善置業(yè)產品。在一個最適合改善置業(yè)的區(qū)域，大手筆布局了改善置業(yè)產品組合，又恰好遇到了最適合改善客群出手的時機，這讓攸克君有了很多的期待。如果2017年在豪宅之外，能出現(xiàn)另外的現(xiàn)象級區(qū)域和產品，才是北京樓市真正的驚喜。

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