隨著商業(yè)地產存量規(guī)模不斷增大，房地產資產證券化被視為化解庫存的一種重要探索方式。

 

2017年1月17日，商業(yè)地產基金管理機構高和資本與國內A股上市商業(yè)銀行江蘇銀行共同發(fā)起設立國內首只商業(yè)地產ABS基金，基金資金規(guī)模200億元，該基金用于盤活商業(yè)地產，以在公開市場發(fā)行的商業(yè)地產證券化產品作為主要投資標的。

 

江蘇銀行總行投行資產管理總部總經(jīng)理高增銀認為，隨著國內資本市場的不斷發(fā)展，直接融資逐漸成為未來發(fā)展的方向，中國CMBS和REITs市場有著十萬億級別的市場潛力，將成為推動商業(yè)物業(yè)優(yōu)化的重要金融力量。

 

市場倒逼

 

2016年以來，商辦物業(yè)資產證券化探索進程明顯加快。

 

除了此次高和資本聯(lián)合江蘇銀行發(fā)行的ABS基金，2016年8月24日，國內首單CMBS產品（高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃）成功發(fā)行，發(fā)行規(guī)模約40億元人民幣，票面利率3.3%，創(chuàng)下國內同期限企業(yè)資產證券化產品發(fā)行成本歷史新低。

 

2016年8月22日，由恒泰證券擔當管理人和銷售機構、民生銀行(600016,股吧)擔任監(jiān)管銀行和托管人的北京銀泰中心資產支持專項計劃（類REITs）已落地，項目規(guī)模75億元。這是國內首單抵押型類REITs和國內單只規(guī)模最大的類REITs項目。

 

世邦魏理仕環(huán)球研究部資深董事謝晨在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“資產證券化喊了快20年了，但實際上推進并不快，特別是房地產領域。最近幾年這個苗頭是越來越快，這其實是倒逼的。因為現(xiàn)在資金量太大了，資產證券化的需求越來越多。”

 

謝晨認為，目前市場上資金成本低，很多資產證券化的成本也非常低。在整個物業(yè)資產價格預期還沒有往下掉的時候做一個短期的資產證券化和結構性的投資來退出，而不用把物業(yè)整個賣掉。這樣既鎖定了短期的利益或者分散了短期的風險，但仍然保留了獲得長期資產升值收益的權利。這給商辦物業(yè)多了一種退出的途徑。

 

江蘇銀行總行運營總監(jiān)趙輝表示，近兩年來伴隨著商業(yè)地產證券化產品的蓬勃興起，銀行也想?yún)⑴c到這些發(fā)展中。

 

在未來投資選擇上，基金將重點關注兩類產品，一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發(fā)行的高評級的優(yōu)先級ABS產品，以流動性支持、持有并交易的模式參與其中；另一類是優(yōu)質商業(yè)地產證券化項目的中間級、次優(yōu)級產品，以商業(yè)物業(yè)的盈利能力和成長空間為判斷依據(jù)，發(fā)掘投資價值。

 

市場空間

 

房地產資產證券化加速的另一面是商辦物業(yè)高庫存嚴重和優(yōu)質資產荒。

 

高和執(zhí)行合伙人蘇鑫認為，商業(yè)地產的存貨和空置問題很嚴重，特別是在二三線城市。然而去存貨和去庫存靠盲目加杠桿無法完成，必須要靠人的運營來完成。資產證券化融資從看主體轉移到看資產上來，將會鼓勵有能力的資產管理人和運營管理人加入市場，才能真正有助于商業(yè)地產去庫存和去空置。

 

以甲級辦公樓為例，北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平米，價值1萬億元以上，再加上低等級的辦公樓、商業(yè)物業(yè)、酒店等，一線城市商業(yè)地產價值應該在3萬億元以上。然而從現(xiàn)狀來看，商業(yè)地產融資和流動性的工具非常有限，中國商業(yè)物業(yè)融資絕大多數(shù)是商業(yè)銀行貸款，少數(shù)通過信托、保險、資管提供融資，而且成本往往在5%到15%之間，融資效率低，且不能很好地支持商業(yè)物業(yè)的運營和發(fā)展。反觀成熟市場，以美國為例，商業(yè)地產主要通過REITs、CMBS等方式進行融資，其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間，而且成本僅為3.5%-6%。

 

高和資本合伙人周以升表示，預計商業(yè)地產領域未來關于資產證券化的新詞將越來越多。“在美國這個市場特別大，40%商業(yè)物業(yè)融資是通過CMBS來融資的。中國商業(yè)物業(yè)的存量大概60萬億平方米，如果40%就是20多萬億平方米。這基本上是再造一個債券市場，比現(xiàn)有的債券市場還大。”

 

周以升表示，目前商業(yè)地產融資中，直接融資的比例幾乎為零，美國是40%，0和40之間就是中國的市場空間。

 

這個市場空間還緣起房地產市場三高模式難以為繼。周以升解釋稱，“高周轉，高毛利、高杠桿，"三高"模式基本到頂；從另一方面，從銀行、金融系統(tǒng)來看，他們也慌。他們是面臨優(yōu)質資產荒。在這個兩方力量都很痛苦的情況下，大家都要共同尋找一個出路。資產端和資金端需要有一個新的組織方式，需要重新來對接。這個對接就是間接融資到直接融資。資產便是無法高周轉的商辦物業(yè)。開發(fā)商已經(jīng)繃不住了，一定是要有新的資金參與進來，這樣才能盤活，而這肯定是通過資產管理。”

 

國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長張承惠表示，商業(yè)物業(yè)從其本質來講是重要的實業(yè)品類，需要創(chuàng)新金融的支持。資產證券化一方面可以降低商業(yè)物業(yè)的融資成本，另一方面由于將債務直接對應于資產，可以有效降低和控制杠桿率。

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