在傳統(tǒng)住宅項目發(fā)展之外，上海萬科近年來在包括產(chǎn)業(yè)辦公等非住宅領域的布局也在加速。

 

1月初，萬科公布了2016年銷售業(yè)績，公司全年實現(xiàn)銷售金額3647.7億元，其中上海區(qū)域16城貢獻1200億元業(yè)績，創(chuàng)下萬科單一大區(qū)最高業(yè)績。

 

2016年12月，萬科集團高級副總裁、萬科上海區(qū)域本部首席執(zhí)行官兼上海萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理張海首度發(fā)布了“熱帶雨林”體系。表明上海萬科的產(chǎn)品線涵蓋產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老物業(yè)、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系。

 

目前，上海萬科以9個產(chǎn)辦項目布局上海六大商務區(qū)，總體量達200萬平方米。整體而言，其布局了包括大型購物中心、酒店、服務式公寓、寫字樓和企業(yè)總部園區(qū)等非住宅項目，總建筑面積逾600萬平方米。

 

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，對于大多數(shù)品牌房企而言，在國內房地產(chǎn)市場布局空間已經(jīng)有限的市場背景下，當房企規(guī)模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該關注傳統(tǒng)住宅以外領域的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

 

產(chǎn)辦項目爆發(fā)

 

上海萬科的產(chǎn)業(yè)辦公項目在2016年有了一次爆發(fā)。

 

實際上，除了2049|五玠坊、徐匯萬科中心、萬創(chuàng)坊是2015年入市之外，濱江萬科中心、御河企業(yè)公館、虹橋萬科中心等項目均在2016年陸續(xù)入市銷售或者招租。其中2016年獲取的兩個項目：哥倫比亞公園是以整體包租模式獲取，金橋萬創(chuàng)中心則是通過二級市場并購獲得。

 

金橋·萬創(chuàng)中心位于上海自貿區(qū)擴容板塊，是萬科在金橋打造的首個企業(yè)總部園區(qū)。現(xiàn)有華為、康寧、普立萬、上海產(chǎn)業(yè)技術研究院等企業(yè)入駐，以科技研發(fā)為主，目前出租率接近90%。

 

在今年1月初上海發(fā)布的2017年-2040年總體規(guī)劃中，金橋將是繼花木后，浦東下一個城市副中心，規(guī)劃顯示，金橋產(chǎn)業(yè)園區(qū)也將進一步整合升級。

 

或許這就是萬科接盤萬創(chuàng)中心的原因。2013年，新加坡騰飛集團旗下基金以6億元從同為來自新加坡的青建國際（南洋）集團手中收購金橋睿邑（即萬創(chuàng)中心），后又轉讓給華鑫股份，萬科在2016年接盤。萬創(chuàng)中心總建筑面積約11萬平方米，其中地上約8萬平方米，地下約3萬平方米，由8棟建筑組成。短短3年間已兩易其主，可見在上海，這類商業(yè)地產(chǎn)項目的資金參與活躍度非常高。

 

隨著漕河涇、陸家嘴、張江等成熟市場的可租賃空間日漸稀缺，金橋在完成進一步配套升級后，或成為企業(yè)辦公選址的新選擇。高力國際研究報告顯示，2016年三季度，各子市場內租賃需求的區(qū)域差異加劇，在前述成熟子市場，需求保持強勁。盡管可租賃空間的稀缺限制了市場活動，漕河涇及陸家嘴軟件園的空置率均維持穩(wěn)定且低于1%。在張江，盡管兩個新項目入市，空置率仍保持7.5%不變。

 

多元化的必然

 

萬科集團總裁郁亮在2013年就曾公開表示，萬科一定會進入城市舊改。縱觀萬科全國舊改布局，在深圳與華發(fā)的合作已于近期宣告終止，而在上海已啟動哥倫比亞公園項目舊改工程。

 

哥倫比亞項目的租約模式為“十年加十年”，即一共20年租期，第一個十年后會再續(xù)簽一次。據(jù)了解，項目已經(jīng)啟動招租。該項目也被萬科內部作為新業(yè)務板塊的樣本。

 

知情人士透露，跳脫傳統(tǒng)住宅模式之外，萬科在醫(yī)養(yǎng)、教育、聯(lián)合辦公等新業(yè)務板塊也正在崛起。但此前收購印力集團之后，萬科內部將部分商業(yè)劃歸產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊，會否對新業(yè)務的利潤增長產(chǎn)生聯(lián)動效應，則有待2017年報數(shù)據(jù)的披露。

 

東方證券曾在調研報告中稱，萬科轉型動因有二：房地產(chǎn)銷售下滑與物業(yè)擴張不達預期，致使房企不得不另尋利潤增長點。

 

在行業(yè)整體利潤率下滑的背景之下，萬科近幾年的凈利率也有所波動，從2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。

 

自2013年以來，越來越多房企開始調整發(fā)展戰(zhàn)略并轉型，而轉型路線也有所差異，比如以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地產(chǎn)+X產(chǎn)業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地產(chǎn)，以分享城市化為核心的商業(yè)地產(chǎn)以及與互聯(lián)網(wǎng)公司合作等。

 

萬科則在銷售業(yè)績達到千億之時已經(jīng)開始嘗試主動多元化。多名業(yè)內人士指出，千億或許代表房地產(chǎn)行業(yè)的門檻和能力，但千億之后，謀求戰(zhàn)略轉型勢在必然，無論是迫于中長期國內房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展空間局限性，還是企業(yè)的區(qū)域多元化戰(zhàn)略轉型發(fā)展需要，這也是分散市場風險的必然手段。

 

上海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進認為，萬科多元化的節(jié)奏相對慢，但現(xiàn)在發(fā)力以后，則動作頻頻，所以適當弱化傳統(tǒng)住宅銷售業(yè)務，同時強化其他非住宅項目的開發(fā)，既是多元化發(fā)展的需求，同時也是積極吻合市場新需求做轉型的需求。“在住宅領域受到限購等政策的影響下，此類產(chǎn)業(yè)布局更容易確保銷售業(yè)績的穩(wěn)定”。

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